標(biāo)簽：天津律師，國(guó)際貿(mào)易律師，房地產(chǎn)與建筑市場(chǎng)律師，海事海商律師，知識(shí)產(chǎn)權(quán)律師，訴訟與仲裁律師

問(wèn)：購(gòu)房者居住權(quán)是否優(yōu)先于抵押權(quán)？

解答：購(gòu)房者居住權(quán)優(yōu)先于在先房屋抵押權(quán)，可以依法排除在先抵押權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。

律師解析：

一、《人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第27條規(guī)定：“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”

根據(jù)上述規(guī)定，原則上申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持；但同時(shí)規(guī)定了例外情況“法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”，《人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第29條規(guī)定即使屬于“法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”之情形。

二、根據(jù)《人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第29條規(guī)定：“錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；

（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。”

購(gòu)房消費(fèi)者的居住權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，可以對(duì)抗在先房屋抵押權(quán)。

法條鏈接：

人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定

第二十七條【案外人排除執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利與申請(qǐng)執(zhí)行人優(yōu)先受償權(quán)產(chǎn)生沖突時(shí)處理】申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。

第二十九條【房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)保護(hù)條件】金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持： 

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同； 

（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋； 

（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

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