非發(fā)包人的合作方是否需要對(duì)承包人的工程款承擔(dān)連帶責(zé)任丨房地產(chǎn)項(xiàng)目投資人是否需要對(duì)承包人的工程款承擔(dān)連帶責(zé)任

【辦案實(shí)務(wù)】合同中，非發(fā)包人的合作各方是否需要對(duì)承包人的工程款承擔(dān)連帶責(zé)任？

【問(wèn)題聚焦】

實(shí)踐中，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中其中一方作為發(fā)包人與承包人簽訂施工合同，參與聯(lián)建的他方不出現(xiàn)在合同中，發(fā)生糾紛時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資人是否需要對(duì)承包人的工程款承擔(dān)連帶責(zé)任？存在爭(zhēng)議。江蘇省高院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》對(duì)此作出回答：合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中的一方當(dāng)事人作為發(fā)包人與承包人簽訂建設(shè)工程施工合同，承包人要求合作各方當(dāng)事人對(duì)欠付的工程款承擔(dān)連帶責(zé)任的，應(yīng)根據(jù)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議等證據(jù)查明事實(shí)，依法作出裁判。司法裁判中如何把握裁量尺度尤為關(guān)鍵。

非發(fā)包人的合作各方是否需要對(duì)承包人的工程款承擔(dān)連帶責(zé)任？

【案件背景】

濟(jì)南航發(fā)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司乳山分公司、濟(jì)南航發(fā)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案中（（2017）法民申1775號(hào)），原昌隆公司與航發(fā)乳山分公司于2007年2月6日簽訂合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同一份，約定原昌隆公司與航發(fā)乳山分公司合作開(kāi)發(fā)位于維利亞花園的樓座。航發(fā)乳山分公司負(fù)責(zé)辦理用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證及負(fù)責(zé)綠化、景觀、道路、車(chē)位和主管網(wǎng)的建設(shè)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，原昌隆公司負(fù)責(zé)辦理施工許可證及負(fù)責(zé)工程施工及施工手續(xù)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。2007年5月29日，航發(fā)乳山分公司向鑫炬公司發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，確定鑫炬公司為維利亞花園小區(qū)住宅樓工程的中標(biāo)人。2007年5月30日，原昌隆公司與鑫炬公司簽訂建設(shè)工程施工合同一份。2009年9月29日，航發(fā)乳山分公司與原昌隆公司就合作開(kāi)發(fā)維利亞花園小區(qū)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)雙方合作開(kāi)發(fā)事宜中產(chǎn)生的利潤(rùn)分配及債權(quán)債務(wù)事宜予以清結(jié)。后鑫炬公司向法院提起訴訟，主張由原昌隆公司向其支付工程欠款，航發(fā)公司、航發(fā)乳山分公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

【法院觀點(diǎn)】

一審法院認(rèn)為，與鑫炬公司簽訂涉案建設(shè)工程施工合同的是合作開(kāi)發(fā)方原昌隆公司，根據(jù)合同相對(duì)性原則，被告航發(fā)乳山分公司并非涉案建設(shè)工程施工合同的當(dāng)事人，亦未實(shí)際參與涉案建設(shè)工程施工合同的履行，故對(duì)鑫炬公司主張被告航發(fā)公司、航發(fā)乳山分公司應(yīng)對(duì)原昌隆公司的工程欠款承擔(dān)連帶清償責(zé)任的請(qǐng)求不予支持。

二審法院認(rèn)為，盡管《建設(shè)工程施工合同》當(dāng)事人為原昌隆公司與鑫炬公司，但該工程的建設(shè)單位系航發(fā)乳山分公司，中標(biāo)通知書(shū)是以航發(fā)乳山分公司名義發(fā)出，航發(fā)乳山分公司亦因涉案工程獲得了利益，為此航發(fā)公司、航發(fā)乳山分公司對(duì)工程款及利息承擔(dān)共同還款責(zé)任。

再審法院認(rèn)為，雖然鑫炬公司與原昌隆公司是《建設(shè)工程施工合同》的當(dāng)事人，但如前所述，航發(fā)乳山分公司與原昌隆公司系合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系，涉案工程登記在航發(fā)乳山分公司名下，并以其名義向鑫炬公司發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，航發(fā)乳山分公司實(shí)際參與了涉案工程的施工建設(shè)并因此獲益。航發(fā)乳山分公司雖未直接與鑫炬公司簽訂案涉《建設(shè)工程施工合同》，但基于上述事實(shí)，原判認(rèn)定航發(fā)乳山分公司對(duì)原昌隆公司欠付鑫炬公司的工程款及利息承擔(dān)支付責(zé)任并無(wú)不當(dāng)。

【天津房地產(chǎn)律師評(píng)析】

天津律師認(rèn)為一般情況下，拖欠工程款時(shí)，承包人只能向在合同的抬頭或落款處標(biāo)明的發(fā)包人主張，不能向不是施工合同當(dāng)事人的他方主張。因?yàn)楹贤畟哂邢鄬?duì)性，只能存在于合同有明確約定的當(dāng)事人之間。但是在本案中，航發(fā)乳山分公司雖然不是《建設(shè)工程施工合同》的當(dāng)事人，但涉案工程登記在其名下，并以其名義向鑫炬公司發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，涉案工程設(shè)計(jì)、管理、監(jiān)督、審核及驗(yàn)收的相關(guān)材料上均載明建設(shè)單位系航發(fā)乳山分公司并經(jīng)其簽章確認(rèn)。此時(shí)，航發(fā)乳山分公司是涉案工程的受益人，至于其內(nèi)部責(zé)任如何分擔(dān)的問(wèn)題，應(yīng)由航發(fā)乳山分公司與原昌隆公司另行解決。

【團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)】

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中的一方當(dāng)事人作為發(fā)包人與承包人簽訂建設(shè)工程施工合同，合作各方當(dāng)事人是否應(yīng)當(dāng)對(duì)欠付的工程款承擔(dān)連帶責(zé)任，應(yīng)當(dāng)具體認(rèn)定合作各方當(dāng)事人是否實(shí)際參與了建設(shè)施工工程，據(jù)此作出裁判。

1.非發(fā)包人的合作各方實(shí)際參與建設(shè)施工工程并獲利，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

從化國(guó)泰天彤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、東莞市恒宇樁基工程有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案（（2017）粵01民終14499號(hào)），二審法院認(rèn)為，雖然《樁基礎(chǔ)工程合同書(shū)》是濠盈公司與恒宇公司簽訂的，國(guó)泰公司未與恒宇公司簽訂合同，但國(guó)泰公司作為該項(xiàng)目的合作方，對(duì)濠盈公司與恒宇公司簽訂了合同、恒宇公司實(shí)際進(jìn)行了施工的事實(shí)，是應(yīng)當(dāng)知道、且無(wú)提出異議，并對(duì)收益分成進(jìn)行了約定，國(guó)泰公司享受了恒宇公司已施工工程的權(quán)利。故國(guó)泰公司是涉案工程的受益人，國(guó)泰公司應(yīng)就恒宇公司已施工的工程的工程款承擔(dān)連帶責(zé)任。

2.非發(fā)包人的合作各方僅提供資金或者其他事宜，并未實(shí)際參與建設(shè)施工工程，依據(jù)合同相對(duì)性，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

趙秀俠與大慶市讓胡路區(qū)銀浪街道辦事處大慶市久長(zhǎng)經(jīng)貿(mào)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案（（2016）黑06民終207號(hào)），二審法院認(rèn)為，在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中，銀浪街道所履行的僅是為方便其轄區(qū)內(nèi)企業(yè)即久長(zhǎng)公司帶有行政管理性質(zhì)的申報(bào)辦理土地、規(guī)劃建設(shè)手續(xù)及相應(yīng)行政審批事項(xiàng)。趙秀俠與久長(zhǎng)公司之間屬于建設(shè)工程施工合同關(guān)系，其施工、結(jié)算等行為均是發(fā)生在趙秀俠與久長(zhǎng)公司之間，依據(jù)合同相對(duì)性，銀浪街道不應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

【總 結(jié)】

在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)中，認(rèn)定非發(fā)包人的合作各方是否應(yīng)當(dāng)對(duì)發(fā)包人所欠的工程款承擔(dān)連帶責(zé)任，一方面要嚴(yán)格遵守合同的相對(duì)性原則，另一方面要根據(jù)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議等證據(jù)查明非發(fā)包人的合作各方是否實(shí)際參與建設(shè)施工工程，依法作出裁判。

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