土地改革后土地的所有權(quán)利就分離了,其承包權(quán)是可以根據(jù)具體情況進(jìn)行變更處理。對(duì)于使用權(quán)也是如此嗎?土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓嗎?
《中華人民共和國(guó)國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為,包括出售、交換和贈(zèng)與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的,土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí),應(yīng)當(dāng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的條件。要按照出讓合同約定,已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書(shū),這是出讓合同成立的必要條件,也只有出讓合同成立,才允許轉(zhuǎn)讓;要按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā),完成一定開(kāi)發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。這里又分為兩種情形,一是屬于房屋建設(shè)的,實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上;二是屬于成片開(kāi)發(fā)土地的,應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件,方可轉(zhuǎn)讓。上述兩項(xiàng)條件必須同時(shí)具備,才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目。這樣規(guī)定,其目的在于嚴(yán)格限制炒買(mǎi)炒賣(mài)地皮,牟取暴利,以保證開(kāi)發(fā)建設(shè)的順利實(shí)施。
對(duì)于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,要轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外,對(duì)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式:第一種是由受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后,才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓;第二種是可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或作其他處理。對(duì)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),屬于下列情形之一的,經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。
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