北京君直房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與華岳原林投資（北京）有限公司商品房委托代理銷售合同糾紛上訴案

房地產(chǎn)開發(fā)律師認(rèn)為本案關(guān)注點(diǎn)：合同有漏洞就應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)充，《合同法》第六十一條規(guī)定，合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。對當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照《合同法》第六十一條的規(guī)定仍不能確定的情形，《合同法》第六十二條第（二）項(xiàng)規(guī)定，價(jià)款或者報(bào)酬不明確的，按照訂立合同時(shí)履行地的市場價(jià)格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，按照規(guī)定履行?！吨腥A人民共和國價(jià)格法》第十二條規(guī)定，經(jīng)營者進(jìn)行價(jià)格活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，執(zhí)行依法制定的政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)和法定的價(jià)格干預(yù)措施、緊急措施。因此，在根據(jù)《合同法》第六十一條不能對合同進(jìn)行補(bǔ)充的情況下，法院應(yīng)按照《合同法》第六十二條的規(guī)定對分成范圍進(jìn)行補(bǔ)充。

原告北京君直房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。

被告華岳原林投資（北京）有限公司。

一、案情

2005年6月22日，華岳原林投資（北京）有限公司（以下簡稱華岳原林公司）（甲方）與北京君直房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱君直公司）（乙方）簽訂《銷售委托合同》，約定甲方將其所有的東北旺工具廠住宅小區(qū)項(xiàng)目委托乙方代理出售。乙方協(xié)助甲方進(jìn)行合同的管理及銷售統(tǒng)計(jì)工作，每兩周向甲方提交市場和銷售情況統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告及廣告反饋分析等。甲方每月10日前向乙方一次性支付上月委托服務(wù)費(fèi)（傭金）。乙方承諾自該項(xiàng)目預(yù)售許可證下發(fā)之日起12個(gè)月內(nèi)完成住宅部分95％銷售率；乙方承諾該項(xiàng)目銷售全程中住宅部分銷售平均價(jià)格為人民幣7000元（不含公建部分的面積）。甲方按銷售成交總價(jià)的1％向乙方支付委托服務(wù)費(fèi)（傭金）；為使該項(xiàng)目銷售工作更好完成，甲方承諾在超過本合同簽訂銷售平均價(jià)格后，超出部分給予乙方銷售分成，若銷售平均價(jià)格超出人民幣7001～7200元／平方米以上部分，甲乙雙方按七三比例分成，乙方收取超出價(jià)格三成，甲方占七成；若銷售平均價(jià)格超出人民幣7201～750元／平方米以上部分，甲乙雙方按六四比例分成，乙方收取超出價(jià)格四成，甲方占六成；若銷售平均價(jià)格超出人民幣7501元／平方米以上部分，甲乙雙方按五五比例分成；上述超出均價(jià)部分分成在住宅部分銷售達(dá)95％之日起10日內(nèi)核算支付。甲方未能按合同約定的期限向乙方支付傭金并逾期10日后，每逾期1日按應(yīng)支付金額的萬分之3。向乙方支付違約金；乙方在未得到甲方允許的情況下，以低于甲方核定價(jià)格出售房屋的，視為乙方嚴(yán)重違約，甲方有權(quán)單方解除合同，并由乙方補(bǔ)償差價(jià)部分的兩倍給甲方。

2005年7月2日，華岳原林公司取得了《北京市商品房預(yù)售許可證》。2005年7月22日，華岳原林公司向君直公司出具了授權(quán)書。至2006年7月1日，君直公司銷售房屋面積70465.70平方米，銷售總房款為545271576元；至2006年10月18日，銷售房屋面積72838.51平方米，銷售總房款為66418211元。華岳原林公司已向君直公司支付委托服務(wù)費(fèi)5421187元，尚欠2006年9月、10月的委托服務(wù)費(fèi)203511元及全部銷售分成款未付。

根據(jù)《房屋土地測繪技術(shù)報(bào)告書》，華岳原林公司委托君直公司銷售住宅的總面積為74124.05平方米。

華岳原林公司已支付委托服務(wù)費(fèi)的流程是：君直公司分期向華岳原林公司提交結(jié)算期間的結(jié)算明細(xì)報(bào)告；華岳原林公司審核君直公司提交的結(jié)算報(bào)告、君直公司開出發(fā)票；華岳原林公司審核無誤后付款。訴訟前，君直公司后一次提交結(jié)算報(bào)告和發(fā)票的時(shí)間是2006年9月19日，華岳原林公司于9月22日付款。2007年2月28日一審法院庭審中，君直公司在法庭詢問“傭金和分成款的區(qū)別”時(shí)回答：“在合同中傭金的條款包括委托服務(wù)費(fèi)和分成款，所以傭金包括這兩個(gè)?！本惫驹谝粚彆娲碓~中表述，雙方另行約定的分成與約定的1％的傭金是兩個(gè)概念，分成部分不受2.8％規(guī)定的調(diào)整和限制。

君直公司訴至法院，請求判令華岳原林公司支付銷售分成23175757.11元；支付委托服務(wù)費(fèi)203511元；按照日萬分之3給付延遲支付前述各款項(xiàng)的違約金。

二、審理結(jié)果

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，《銷售委托合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)有效。合同約定的委托服務(wù)費(fèi)（傭金）為1%，并未超過北京市相關(guān)規(guī)定確定的收費(fèi)比例，而合同約定的華岳原林公司按比例給付君直公司超出銷售均價(jià)部分的銷售分成，實(shí)際是華岳原林公司為促進(jìn)君直公司更好地完成銷售工作的獎(jiǎng)勵(lì)，從性質(zhì)上講并非屬于委托服務(wù)費(fèi)，且該部分分成款項(xiàng)總額在合同簽訂時(shí)屬于雙方不能預(yù)知的部分，故計(jì)算收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)不應(yīng)將銷售分成款作為委托服務(wù)費(fèi)一并計(jì)算。

至2006年7月1日的12個(gè)月內(nèi)，君直公司代理銷售房屋的銷售率已經(jīng)達(dá)到95%，銷售均價(jià)為7738.11元；至2006年10月18日，銷售率達(dá)到98%，銷售均價(jià)為7776.36元。君直公司已經(jīng)依約完成了合同約定的義務(wù)，其要求華岳原林公司支付委托服務(wù)費(fèi)及銷售分成的訴訟請求，未超出合同約定范圍，法院予以支持。

根據(jù)合同約定，銷售分成款應(yīng)在住宅銷售達(dá)95％之日起10日內(nèi)核算支付，在達(dá)到銷售率之時(shí)，應(yīng)由君直公司向華岳原林公司報(bào)告并由雙方進(jìn)行核算，但君直公司未能提供其要求華岳原林公司進(jìn)行核算且雙方實(shí)際核算完畢的證據(jù)，故不能確定華岳原林公司應(yīng)支付銷售分成款的日期，君直公司要求支付銷售分成款違約金的訴訟請求，不予支持。

根據(jù)合同約定，華岳原林公司每月10日前應(yīng)向君直公司支付上月委托服務(wù)費(fèi)，逾期10日之后每逾期1日按應(yīng)支付金額的萬分之3向君直公司支付違約金，因此華岳原林公司遲應(yīng)于2006年11月10日前向君直公司支付9月、10月的委托服務(wù)費(fèi)。故其應(yīng)自2006年11月21日起按日3‰。的標(biāo)準(zhǔn)向君直公司支付逾期付款違約金。

一審法院依照《合同法》第6條、第107條、第405條的規(guī)定，判決華岳原林公司給付君直公司銷售分成款23175757.11元；給付君直公司委托服務(wù)費(fèi)203511元及逾期付款違約金（自2006年11月21日起至實(shí)際付清之日止，按日萬分之3的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。

一審宣判后，華岳原林公司提起上訴。

二審法院審理后認(rèn)為，《銷售代理合同》中關(guān)于銷售分成的約定，即“若銷售平均價(jià)格超出人民幣7001～7200元／平方米以上部分，甲乙雙方按七三比例分成”等內(nèi)容，在“7001～7200元／平方米”等約定和“以上部分”之間在表述上存在矛盾；且“以上部分”又涵蓋于下款“7201～7500元／平方米”等范圍內(nèi)，所以不能確定銷售分成的價(jià)格區(qū)間，故應(yīng)認(rèn)定當(dāng)事人之間對銷售分成范圍的約定不明確。本案中，法院不能根據(jù)《合同法》第61條規(guī)定的“合同有關(guān)條款”對銷售分成條款作出明確判斷，雙方當(dāng)事人又沒有達(dá)成協(xié)議補(bǔ)充；同時(shí)，在受理案件法院轄區(qū)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)階段亦沒有在長期實(shí)踐基礎(chǔ)上自發(fā)形成的、為這一行業(yè)當(dāng)事人所公認(rèn)并遵守的規(guī)則，即“交易習(xí)慣”，故本案應(yīng)適用《合同法》第62條第（2）項(xiàng)的規(guī)定。北京市物價(jià)局、北京市房屋土地管理局京價(jià)（房）字[1997]第398號《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》第4條規(guī)定“實(shí)行代理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得超過成交價(jià)格總額的2.8%”，此通知作為規(guī)范北京市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的規(guī)定，給出了政府指導(dǎo)價(jià)格，在本案雙方當(dāng)事人對報(bào)酬約定不明確的情況下，應(yīng)當(dāng)依此確定報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)。本案涉及的委托服務(wù)費(fèi)（傭金）和銷售分成都應(yīng)包括在上述代理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的范圍內(nèi)，應(yīng)以項(xiàng)目銷售總房款566418211元的2.8％計(jì)算君直公司應(yīng)收取的委托服務(wù)費(fèi)和銷售分成總額。

雖然雙方當(dāng)事人在《銷售代理合同》中約定了委托服務(wù)費(fèi)的結(jié)算方式，但在實(shí)際履行中，雙方當(dāng)事人采取了更為具體、科學(xué)的結(jié)算方式，即君直公司向華岳原林公司提交結(jié)算期間的代理費(fèi)結(jié)算明細(xì)→華岳原林公司審核一君直公司開出發(fā)票、華岳原林公司付款。在君直公司提交結(jié)算明細(xì)的情況下，華岳原林公司均按上述流程結(jié)算了委托服務(wù)費(fèi)，時(shí)間既有“10日前”也有“10日后”，君直公司從未提出異議，應(yīng)認(rèn)為雙方當(dāng)事人通過自己的行為確認(rèn)了上述實(shí)際結(jié)算方式。故在君直公司沒有提交2006年9月、10月結(jié)算明細(xì)的情況下，華岳原林公司沒有支付相應(yīng)的委托服務(wù)費(fèi)，并不構(gòu)成違約。

二審法院依照《合同法》第6條、第62條第（2）項(xiàng)、第405條，《民事訴訟法》第153條第1款第（2）項(xiàng)、第（3）項(xiàng)的規(guī)定，改判華岳原林公司給付君直公司委托服務(wù)費(fèi)和銷售分成款共計(jì)10438522.91元。

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