天津律師認(rèn)為本案關(guān)注點(diǎn)：商品房交付時(shí)存在一般質(zhì)量問(wèn)題，并實(shí)際影響正常居住使用的，買(mǎi)受人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商予以及時(shí)修復(fù)。由此導(dǎo)致交房遲延的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的遲延交房違約責(zé)任。

【案例索引】

一審：浙江省寧波市鄞州區(qū)人民法院（2012）甬鄞民初字第497號(hào)（2012年11月9日）。

二審：浙江省寧波市中級(jí)人民法院（2012）浙甬民二終字第590號(hào)（2012年12月28日）。

商品房預(yù)售合同糾紛案

【案情】

原告：陳某光、王某芬。

被告：華豐置業(yè)有限公司。

2006年10月21日，原告陳某光、王某芬與被告華豐置業(yè)有限公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定：

被告將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋一套出賣(mài)給原告，被告應(yīng)于2008年10月31日前將驗(yàn)收合格并符合本合同約定的商品房交付原告使用；

商品房達(dá)到交付使用條件后，被告應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知原告辦理交付手續(xù)，被告應(yīng)當(dāng)按合同約定出示證明文件并簽署房屋交接單；

被告不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)；

被告自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任；

在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生的質(zhì)量問(wèn)題，被告應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)等。

合同簽訂后，原告按約足額支付了購(gòu)房款。

2008年10月，被告向原告發(fā)出交房通知書(shū)等材料，通知原告于2008年10月31日至2008年11月5日期間交房。

2008年11月4日，原告單方委托甬安檢測(cè)公司對(duì)其購(gòu)買(mǎi)的房屋進(jìn)行檢測(cè)并出具了檢測(cè)報(bào)告，檢測(cè)結(jié)果為：

該房屋主體結(jié)構(gòu)整體良好，基本設(shè)施狀況尚可，檢測(cè)出來(lái)的主要問(wèn)題是墻體空鼓，下水管部位滲水等問(wèn)題，會(huì)對(duì)房屋的使用、裝修和美觀造成一定影響，須在交付前或裝修前要求房產(chǎn)商或物業(yè)修復(fù)。

原告為此未辦理房屋交付手續(xù)。

另根據(jù)綠城物業(yè)提供的情況說(shuō)明：

原告至今尚未入住涉案房屋；綠城物業(yè)曾就房屋“朝北臥室飄窗右下角滲水，主臥圓弧左側(cè)滲水”等問(wèn)題發(fā)工作函通知被告；該房屋至2011年4月份以前被告派人維修多次；2012年1月2日對(duì)該房屋檢查當(dāng)中發(fā)現(xiàn)一樓衛(wèi)生間頂部仍有滲水及涂料脫落現(xiàn)象。

原告曾于2011年8月10日發(fā)函給被告，認(rèn)為涉案房屋不符合交付條件，且經(jīng)多次修繕仍存在漏水及滲水現(xiàn)象，要求被告盡快徹底修復(fù)并賠償損失。

被告收到該函后，通知原告應(yīng)于2011年11月30前完成交房手續(xù)，并承諾按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的保修范圍對(duì)房屋履行相關(guān)的檢查保修義務(wù)，否認(rèn)存在遲延交付及索賠問(wèn)題。另查明，涉案房屋所在的小區(qū)于2008年1月14日竣工驗(yàn)收合格。

原告陳某光、王某芬訴至法院，請(qǐng)求判令：

1.被告支付原告防水工程修復(fù)費(fèi)用15000元（以實(shí)際鑒定金額為準(zhǔn)）；

2.被告賠償原告損失包括物業(yè)費(fèi)18430元（每年5529.1元，自2008年11月至2012年1月按40個(gè)月計(jì)算），房租預(yù)期收益60000元（2500元每月×24個(gè)月，自2010年1月至2012年1月），合計(jì)78430元。

【審判】

寧波市鄞州區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方真實(shí)、自愿的意思表示，且不違反法律規(guī)定，雙方均應(yīng)按約履行。原告已按約向被告支付了全部購(gòu)房款，被告應(yīng)將符合合同約定及不影響正常居住使用的房屋交付給原告。雖然被告按約通知原告交房，但原告委托檢測(cè)機(jī)構(gòu)驗(yàn)房系以合理、合法方式維護(hù)自身權(quán)益的行為，且經(jīng)檢測(cè)及后來(lái)綠城物業(yè)根據(jù)原告的反饋對(duì)涉案房屋進(jìn)行的檢查和報(bào)送給被告的一系列工作函件，均能夠證實(shí)涉案房屋存在多處滲漏等質(zhì)量瑕疵的事實(shí)，房屋滲漏必然會(huì)對(duì)房屋裝飾裝修及正常的居住、使用產(chǎn)生影響，原告有正當(dāng)理由拒絕接收涉案房屋。被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定對(duì)存在質(zhì)量瑕疵的房屋承擔(dān)保修義務(wù)，因此給原告造成的損失應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)原告要求被告賠償自2010年1月至2012年1月期間的房租預(yù)期收益損失，由于被告向原告交付的房屋存在質(zhì)量瑕疵，且對(duì)原告的正常居住使用存在影響，原告要求賠償損失符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。對(duì)損失的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，原告主張按同類(lèi)房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)確定，具有合理性，予以采信。結(jié)合同類(lèi)房屋的出租市場(chǎng)行情，酌情確定為每月1800元。對(duì)租金損失的計(jì)算期間，被告于2008年10月通知原告交房，原告經(jīng)委托檢測(cè)因房屋存在滲漏等質(zhì)量瑕疵而拒絕收房，期間根據(jù)綠城物業(yè)的證明及維修記錄，雖然進(jìn)行了多次維修，但滲漏問(wèn)題直至2012年1月仍未徹底解決，故原告主張的損失期間具有合理性，該期間的損失按上述確定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算共計(jì)45000元。據(jù)此，判決被告華豐置業(yè)有限公司賠償原告陳某光、王某芬損失45000元，駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。

宣判后，被告華豐置業(yè)有限公司不服，上訴至寧波市中級(jí)人民法院。

寧波市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，上訴人與被上訴人簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》真實(shí)合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。被上訴人已按約履行了支付全部購(gòu)房款的義務(wù)，上訴人應(yīng)履行保障其出售的房屋質(zhì)量能夠滿(mǎn)足被上訴人正常居住使用的義務(wù)。甬安檢測(cè)公司出具的檢測(cè)報(bào)告、綠城物業(yè)根據(jù)被上訴人的反饋對(duì)涉案房屋進(jìn)行的檢查和報(bào)送給上訴人的一系列工作函件，能夠證實(shí)涉案房屋存在多處滲漏等質(zhì)量瑕疵。在保修期和保修范圍內(nèi)，商品房存在質(zhì)量問(wèn)題，買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)方進(jìn)行保修、重修、重做，由于保修、重修、重做給買(mǎi)受人造成的損失，出賣(mài)方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。上訴人應(yīng)交房日期為2008年10月，而截至2012年1月滲漏問(wèn)題仍未徹底解決，被上訴人將房租預(yù)期收益的計(jì)算期間確定為2010年1月至2012年1月并無(wú)不當(dāng)。原審法院結(jié)合同類(lèi)房屋的出租市場(chǎng)行情，據(jù)此確定被上訴人的房租預(yù)期利益損失較為合理。遂判決駁回上訴，維持原判。

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