天津律師認(rèn)為，本案關(guān)注點(diǎn)：當(dāng)事人雙方簽訂協(xié)議，約定雙方共同出資競(jìng)買建設(shè)用地使用權(quán)，并由一方辦理土地摘牌手續(xù)，簽訂出讓合同，雙方之間的協(xié)議只在雙方之間的內(nèi)部關(guān)系范圍內(nèi)產(chǎn)生約束力，此時(shí)，出讓人與簽訂出讓合同的一方產(chǎn)生糾紛，屬于外部關(guān)系，應(yīng)當(dāng)依據(jù)出讓合同確定當(dāng)事人，簽訂合同的競(jìng)買人就出讓合同的履行、解除等單獨(dú)起訴出讓人的，另一方聯(lián)合競(jìng)買人不屬于必須共同進(jìn)行訴訟的當(dāng)事人。

某市國(guó)土資源局與A公司建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛上訴案

建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛案例

人民法院民一庭

一、案情簡(jiǎn)介

2010年11月24日，某市國(guó)土資源局刊登《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告》，決定以掛牌方式出讓25宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。2010年12月13日及12月16日，張某向該市土地征用收購(gòu)儲(chǔ)備中心（以下簡(jiǎn)稱儲(chǔ)備中心）分別交納土地保證金4000萬(wàn)元、1400萬(wàn)元。2010年12月13日，國(guó)土資源局向張某發(fā)出競(jìng)買資格確認(rèn)書，確認(rèn)張某具備參加案涉國(guó)有土地使用權(quán)掛牌競(jìng)買資格。2010年12月26日，A公司與張某簽訂《協(xié)議書》，約定雙方就上述地塊進(jìn)行聯(lián)合摘牌，張某先期投入土地出讓金5400萬(wàn)元，剩余資金由A公司投入，雙方同意以A公司名義辦理土地摘牌手續(xù)，土地成交確認(rèn)書、土地使用權(quán)出讓合同等均由A公司簽訂。該《協(xié)議書》在國(guó)土資源局進(jìn)行了備案。2010年12月29日，國(guó)土資源局與A公司簽署了《成交確認(rèn)書》，該成交確認(rèn)書載明的競(jìng)得人為A公司，A公司同日向儲(chǔ)備中心支付了剩余的土地出讓金1400萬(wàn)元。2011年1月6日，國(guó)土資源局與A公司訂立了《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，出讓人為國(guó)土資源局，受讓人為A公司。2013年2月6日，張某作出《聲明》表示，因上述土地所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)與其本人無(wú)任何關(guān)系，均由A公司獨(dú)立承擔(dān)，其不再另行主張權(quán)利及履行義務(wù)，該聲明并經(jīng)某市元寶公證處公證。上述土地使用權(quán)出讓合同訂立后，因國(guó)土資源局未按合同約定向A公司交付案涉土地，A公司起訴至法院，要求解除出讓合同，返還土地出讓款6800萬(wàn)元，并要求國(guó)土資源局依照合同約定承擔(dān)違約金3600萬(wàn)元。

二、法院裁判情況

一審法院認(rèn)為，A公司與國(guó)土資源局簽訂的出讓合同合法有效，A公司已經(jīng)依約交付了全部土地出讓金，而國(guó)土資源局未按約交付土地，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。故判決支持A公司提出的解除合同并要求國(guó)土資源局返還土地出讓款、承擔(dān)違約金的訴訟請(qǐng)求。

國(guó)土資源局不服提出上訴，認(rèn)為案涉土地是A公司與張某共同出資、聯(lián)合競(jìng)買的，張某對(duì)案涉土地享有共同所有權(quán)利，應(yīng)當(dāng)列為共同訴訟人參加本案的訴訟活動(dòng)，一審法院在張某未參加訴訟的情況下，判決解除合同，屬于遺漏了必須共同進(jìn)行訴訟的當(dāng)事人，故請(qǐng)求二審法院撤銷一審判決，將本案發(fā)回重審。

二審法院認(rèn)為，根據(jù)本案查明的事實(shí)，張某不是出讓合同的當(dāng)事人亦不是案涉土地使用權(quán)的共有人，張某與A公司在《協(xié)議書》中所作的相關(guān)約定，只在雙方之間的內(nèi)部關(guān)系范圍內(nèi)產(chǎn)生約束力，因而本案不屬于遺漏了必須共同進(jìn)行訴訟當(dāng)事人的情況。故二審判決駁回上訴，維持原判。

三、主要觀點(diǎn)及理由

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是，本案一審判決是否存在遺漏必須參加訴訟當(dāng)事人這一嚴(yán)重違反法定程序的情形。對(duì)此問(wèn)題有兩種觀點(diǎn)：

種觀點(diǎn)認(rèn)為，張某既不是出讓合同的當(dāng)事人，也不是案涉土地使用權(quán)的共有人，張某雖然與A公司在《協(xié)議書》中約定聯(lián)合競(jìng)買，但該約定只在雙方的內(nèi)部關(guān)系上產(chǎn)生法律約束力，而A公司對(duì)國(guó)土資源局主張權(quán)利屬于外部關(guān)系，應(yīng)當(dāng)依據(jù)出讓合同確定當(dāng)事人，因而本案不屬于遺漏了必須共同進(jìn)行訴訟當(dāng)事人的情況。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，張某與A公司約定聯(lián)合競(jìng)買案涉土地使用權(quán)，并且向國(guó)土資源局交納了競(jìng)買土地保證金，國(guó)土資源局也向張某頒發(fā)了《競(jìng)買資格確認(rèn)書》，因此A公司與國(guó)土資源局簽訂出讓合同等行為，均是代表了張某對(duì)外行使權(quán)利、履行義務(wù)，在解除出讓合同時(shí)，張某應(yīng)當(dāng)作為共同訴訟當(dāng)事人參加本案訴訟。

我們認(rèn)為，種觀點(diǎn)更為合理。具體理由如下：

首先，國(guó)土資源局提出的張某系案涉土地使用權(quán)共有人的主張不能成立。物權(quán)法第五條規(guī)定，物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。根據(jù)物權(quán)法第九十三條、第九條之規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，除法律另有規(guī)定，須經(jīng)依法登記才發(fā)生物權(quán)效力。物權(quán)法百三十八條、百三十九條規(guī)定，采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。依據(jù)上述規(guī)定，當(dāng)事人單獨(dú)或者共同取得建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定與出讓方采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，并向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記，建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人繳納競(jìng)買保證金、取得成交確認(rèn)書，抑或訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，但未經(jīng)依法登記，均不能依法取得建設(shè)用地使用權(quán)。基于本案事實(shí)，無(wú)論是張某還是A公司，都沒(méi)有按照法律規(guī)定依法登記取得案涉地塊的建設(shè)用地使用權(quán)，故國(guó)土資源局以案涉地塊是由A公司與張某共同出資、聯(lián)合競(jìng)買為由，提出張某系該地塊共有權(quán)利人的主張，沒(méi)有法律依據(jù)。

其次，國(guó)土資源局提出的張某享有國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同項(xiàng)下權(quán)利，因此不能只由A公司行使解除合同權(quán)利的主張不能成立。根據(jù)合同相對(duì)性原理，合同權(quán)利義務(wù)只對(duì)合同當(dāng)事人具有約束力。突破合同相對(duì)性將合同權(quán)利義務(wù)擴(kuò)及合同當(dāng)事人之外的人，須有法律的明確規(guī)定。從本案張某與A公司就聯(lián)合摘牌等事宜達(dá)成協(xié)議的內(nèi)容看，可以認(rèn)為A公司是代表了該公司和張某與國(guó)土資源局簽訂出讓合同，而且這一事實(shí)在國(guó)土資源局與A公司訂立出讓合同時(shí)，已為國(guó)土資源局所知曉。但不能據(jù)此認(rèn)為該合同直接約束國(guó)土資源局與A公司、張某。合同法第四百零二條規(guī)定，受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。就本案而言，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為有明確證據(jù)證明案涉出讓合同的權(quán)利義務(wù)只約束國(guó)土資源局和A公司，這是因?yàn)椋海珹公司與張某簽訂《協(xié)議書》明確載明，雙方同意以A公司名義辦理土地摘牌手續(xù)，土地成交確認(rèn)書、土地使用權(quán)出讓合同及土地使用權(quán)書等均由A公司出面簽訂辦理。這說(shuō)明張某沒(méi)有介入案涉出讓合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系的意思表示。第二，國(guó)土資源局在本案中僅向A公司發(fā)出了成交確認(rèn)書，在該確認(rèn)書中，國(guó)土資源局還將張某之前交納的競(jìng)買保證金確認(rèn)為A公司交納，這就說(shuō)明在案涉出讓合同項(xiàng)下，張某所交納款項(xiàng)的法律效果歸屬于A公司的事實(shí)，已經(jīng)獲得國(guó)土資源局的認(rèn)可。第三，張某通過(guò)經(jīng)公證的聲明的形式，再次重申因案涉土地所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)與其本人無(wú)任何關(guān)系，均由A公司獨(dú)立承擔(dān)。綜合上述因素可以認(rèn)定，案涉出讓合同項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)只約束國(guó)土資源局及A公司。同樣基于合同相對(duì)性原理，張某與A公司在《協(xié)議書》中所作的相關(guān)約定只在張某與A公司之間的內(nèi)部關(guān)系范圍內(nèi)對(duì)雙方產(chǎn)生約束力。國(guó)土資源局基于張某與A公司簽訂《協(xié)議書》的事實(shí)，主張A公司無(wú)權(quán)單獨(dú)行使解除案涉出讓合同的權(quán)利，一審僅依A公司的訴求就判決解除案涉出讓合同，剝奪了張某的訴訟權(quán)利，不產(chǎn)生合同解除的效力，是沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)的。

因此，在案涉出讓合同項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)只約束國(guó)土資源局及A公司，張某與A公司在《協(xié)議書》中所作的相關(guān)約定，只在張某與A公司之間的內(nèi)部關(guān)系范圍內(nèi)對(duì)雙方產(chǎn)生約束力的情況下，張某在初交納5400萬(wàn)元競(jìng)買保證金的法律效果歸屬于A公司。國(guó)土資源局所持張某可能再依據(jù)《協(xié)議書》和《出讓合同》等向其提出與本案中A公司相同或相類似主張，將使其承擔(dān)雙重給付義務(wù)的理由，是沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)的。因而我們不難得出結(jié)論，國(guó)土資源局在本案二審中提出一審遺漏了張某作為必須共同進(jìn)行訴訟的當(dāng)事人，因而屬于嚴(yán)重違反法定程序，依法應(yīng)當(dāng)撤銷一審判決發(fā)回重審的上訴請(qǐng)求，是不應(yīng)得到支持的。

四、人民法院民一庭意見(jiàn)

當(dāng)事人簽訂聯(lián)合競(jìng)買協(xié)議約定雙方出資競(jìng)買建設(shè)用地使用權(quán)，并由一方辦理土地摘牌手續(xù)，領(lǐng)取土地成交確認(rèn)書，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。出讓人向該方當(dāng)事人發(fā)出成交確認(rèn)書并與其簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，簽訂合同的競(jìng)買人就出讓合同的履行、解除等單獨(dú)起訴出讓人的，另一方聯(lián)合競(jìng)買人不屬于必須共同進(jìn)行訴訟的當(dāng)事人。

（執(zhí)筆人：人民法院民一庭辛正郁沈丹丹）

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