法拍房顧名思義即法院所拍賣的房產(chǎn),之所以產(chǎn)生購買法拍房,是因為法拍房對購房者有一個致命吸引點:法拍房不限購,可直接過戶。當(dāng)然,隨著政府對限購管制的進(jìn)一步加強(qiáng),法拍房也逐步開始限購了。一般來說,法拍房的流程是院查封,第三方出房產(chǎn)評估報告,拍賣,交保證金,競拍,拿成交確認(rèn)書,交尾款,出司法裁定書,解封,審稅,過戶,拿產(chǎn)證。
一、房屋被占用風(fēng)險
占用可以說是買法拍房最不愿意遇見但又最經(jīng)常遇到的的風(fēng)險了。我們作為買房人辛辛苦苦通過合法拍賣流程買來的房產(chǎn),在付完全款時,發(fā)現(xiàn)房主90歲的老母親賴在房子里不肯出來,這一問題,在很多司法環(huán)境還不是特別完善的地區(qū),占用問題是比較常見的,不過占用問題并不是不能解決,不過顯示較為復(fù)雜,存在被被執(zhí)行人、其他債權(quán)人、案外人占用的情況,不同情況解決的方法不同,但是競拍人在拍賣前一定要在拍賣物介紹中仔細(xì)查看房屋情況。
二.房屋長租約風(fēng)險正常情況下,房子有租約很正常的,但如果一套法拍房有長達(dá)20年的租約,那還能買嗎?眾所周知房屋租賃行業(yè)的黃金法則是“買賣不破租賃”,那當(dāng)然不能買了。但是只要有專業(yè)人士的操作,完全可以進(jìn)行購買。首先可以從租賃合同的效力著手,并非法院公示租賃合同就一定有效,如果合同本身效力存在問題,那么律師可以通過合規(guī)的法律操作把現(xiàn)有租賃關(guān)系解除,解除后就不影響正常買賣。極端情況,租賃合同是有效,依然可以通過協(xié)商賠償提前讓租賃人搬走,而且如果租賃人提出明顯不合理的賠償要求也并不會得到支持。
三.稅費無法計算風(fēng)險
法拍房的稅費很復(fù)雜,除了一般買賣二手房都會有的契稅、個人所得稅等,如果房屋原主是企業(yè),還有可能需要繳納高昂的增值稅和土地增值稅。如果是購買二手房,原房主會配合你,將稅費相關(guān)的信息告知買房人,但是法拍房由于原業(yè)主是債務(wù)人,大部分情況個人都無法精確稅費,這就有可能導(dǎo)致最終的購房成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)期。購房者同時還需要了解房產(chǎn)是不是欠了物業(yè)費、水電費等等,這也有可能不是一筆小數(shù)目,所以在參與競拍之前一定要找專業(yè)人士了解相關(guān)稅費,避免過多超出個人預(yù)期。
四.房屋隱形瑕疵
法院在委托拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣時,通常只是拍幾張照片和一段視頻,對房子潛在的瑕疵并沒有做信息紕漏。因此假如房屋存在違建、不合規(guī)改造,或者是兇宅以及有刑事涉案,競拍者不做調(diào)查是不會發(fā)現(xiàn)這些風(fēng)險的。
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