商品房買賣合同糾紛
商品房買賣合同糾紛常見的糾紛類型有:商品房銷售合同糾紛與商品房預(yù)售合同糾紛。本文天津律師給大家介紹一下與商品房買賣合同糾紛相關(guān)的知識(shí),如果您需要更詳細(xì)的法律服務(wù),歡迎您咨詢我們的在線客服或者撥打我們的服務(wù)熱線。
商品房買賣合同糾紛
一、商品房相關(guān)合同介紹
1、商品房預(yù)約合同是指房地產(chǎn)開發(fā)商與購(gòu)房者就雙方在一定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同的協(xié)議,一般以“認(rèn)購(gòu)書”、“訂購(gòu)單”、“意向書”等形式表現(xiàn),且多約定了定金。商品房預(yù)約合同一般包括雙方當(dāng)事人基本情況、房屋基本狀況、商品房總價(jià)款、簽署正式買賣合同的期限、定金條款等內(nèi)容。購(gòu)房者簽訂預(yù)約合同可以防止其他買家搶購(gòu)自己中意的房屋,又能暫緩付款,以冷靜思考或籌措資金;開發(fā)商簽訂預(yù)約合同可以鎖定購(gòu)房者,有利于按計(jì)劃售房。
2、商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人,承購(gòu)人支付定金或房屋價(jià)款的合同。商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可,取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的,不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
3、商品房銷售合同是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工的房屋向社會(huì)銷售所有權(quán)于買受人,買受人支付價(jià)款的合同。廣義的商品房銷售合同包括了商品房預(yù)售合同。商品房銷售,當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同,合同主要內(nèi)容包括:商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方違約責(zé)任等。
二、天津律師推薦閱讀的商品房買賣合同糾紛案例
三、商品房買賣合同無(wú)效情形有哪些
無(wú)效的商品房買賣合同有以下幾種:
1、違反法律法規(guī)政策的商品房買賣合同
(1)雙方惡意串通損害、集體和第三人利益的;
(2)違反和社會(huì)公共利益的,以合法事實(shí)掩蓋非法目的的;
(3)出賣人剝奪了共有人和承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;
(4)享受政府或單位優(yōu)惠補(bǔ)貼構(gòu)建的房屋,違反法律規(guī)定沒有賣給原單位或侵犯原單位優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;
2、雙方當(dāng)事人主體不合格的商品房買賣合同
(1)無(wú)民事行為能力人簽訂的商品房買賣合同無(wú)效;
(2)限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的商品房買賣合同無(wú)效;
3、雙方當(dāng)事人意思表示不真實(shí),包括欺詐、威迫和乘人之危的商品房買賣合同;
4、違反法定形式的商品房買賣合同,如房屋買賣合同未采用書面形式等;
5、合同一方與第三人惡意串通的商品房買賣合同;
6、其他違反法律法規(guī)的其他情形。
四、無(wú)效商品房買賣合同的法律后果
天津律師認(rèn)為,在商品房買賣合同糾紛中,無(wú)效的房屋買賣合同自成立時(shí)起就沒有法律效力,任何人在任何時(shí)候都可以主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效。該無(wú)效合同自成立時(shí)起即無(wú)效,具有溯及力。房屋買賣合同是否無(wú)效應(yīng)由人民法院、仲裁機(jī)關(guān)確認(rèn),而不是由買賣雙方或一方?jīng)Q定。房屋買賣合同被宣告無(wú)效后,將產(chǎn)生以下法律后果:
(1)相互返還。即由出賣人返還房屋價(jià)款,買受人返還房屋;
(2)買受人已經(jīng)實(shí)際使用房屋的,應(yīng)當(dāng)支付相當(dāng)于房屋租金的使用費(fèi),買受人對(duì)房屋進(jìn)行了裝修的對(duì)于裝修價(jià)值部分可由出賣人適當(dāng)給予補(bǔ)償。
(3)有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因房屋買賣合同無(wú)效所受到的損失,雙方都有過錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)按照雙方的過錯(cuò)大小分清雙方責(zé)任,各自按照應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任分擔(dān)損失。
(4)在商品房買賣過程中,如涉及到開發(fā)商惡意行為而導(dǎo)致合同無(wú)效,則開商有可能支付已付購(gòu)房款一倍金額的懲罰性賠償責(zé)任。
(5)因雙方惡意串通,損害、集體利益和第三人權(quán)益的,應(yīng)當(dāng)收繳雙方財(cái)產(chǎn),歸所有或返還給第三人。
(6)涉及到違法犯罪行為的,則應(yīng)受到行政或刑事處罰。
五、列舉部分與商品房買賣合同糾紛相關(guān)的法律依據(jù)
《民法典》第一百四十八條??一方以欺詐手段,使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為,受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。
第一百四十九條??第三人實(shí)施欺詐行為,使一方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為,對(duì)方知道或者應(yīng)當(dāng)知道該欺詐行為的,受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。
第一百五十條??一方或者第三人以脅迫手段,使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為,受脅迫方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。
第一百五十三條??違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是,該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。
違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。
第一百五十四條??行為人與相對(duì)人惡意串通,損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。
第一百五十五條??無(wú)效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力。
第一百五十六條??民事法律行為部分無(wú)效,不影響其他部分效力的,其他部分仍然有效。
《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條
出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效。
《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條
出賣人訂立商品房買賣合同時(shí),具有下列情形之一,導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的,買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任:
(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);
(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條
買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由,請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的,應(yīng)予支持。
六、與商品房買賣合同糾紛相關(guān)的文章
1、淺析“不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由”在商品房預(yù)約合同中的認(rèn)定