何謂房屋租賃活動中的添附物、添附物包括哪些方面,現(xiàn)有法律并無明確規(guī)定。筆者認為,房屋租賃活動中的添附物至少應包括兩個方面,即裝修物(或稱對租賃物的改善)和增設物(或稱增設他物)。從建設部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》第二條第二款規(guī)定 “本規(guī)定所稱的建筑裝飾裝修,是指為使建筑物、構筑物內(nèi)、外空間達到一定的環(huán)境質(zhì)量要求,使用裝飾裝修材料,對建筑物、構筑物外表和內(nèi)部進行修飾處理的工程建筑活動。”來看,裝修物應是指安裝、修飾在建筑物或構筑物上的裝飾裝修材料,它不包括在原建筑物上的擴建、改建物,也不應包括增設在建筑物或構筑物上的空調(diào)、電梯、水電等設施或設備等。從建設部發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條規(guī)定“承租人應當愛護并合理使用所承租的房屋及設施,不得擅自拆改、擴建或增添”來看,增設物應主要是指擴建、改建物或增設的他物。但因擴建、改建或增設的他物已固定在房屋之上,雖然可以拆除,但往往拆除和重新安裝費用卻很高,一旦拆除也會影響其本身的價值,而且有時也會損壞房屋本身,所以從經(jīng)濟的角度出發(fā),應當將這些擴建、改建物或增設的他物連同裝修物一起,作為房屋的添附物處理,因此,筆者認為,應當將房屋租賃中承租人對房屋的裝修和增設概括為添附物。
在民法理論中,添附是混合、附和、加工三者的總稱。附合是添附中最主要的一種形式,是指不同所有權人的物相結(jié)合成為一物,形成新的財產(chǎn)。在民法理論中,動產(chǎn)所有權可以因添附中的附合而取得。附合包括動產(chǎn)與動產(chǎn)的附合和動產(chǎn)和不動產(chǎn)的附合。動產(chǎn)與不動產(chǎn)附合的一般原則是,依不動產(chǎn)為主物,由不動產(chǎn)之所有權人取得附合其上的從物的所有權。對從物物主的損失,法律一般依其是否具有善意而定,從物所有權人為善意附合,有權依不當?shù)美姆梢?guī)定要求主物物主賠償損失;從物所有權人為非善意附合的(如在承租的住房內(nèi)設置不利于房屋的建筑物),則反而應承擔排除損害的責任。動產(chǎn)與不動產(chǎn)附合需要具備以下條件:一是必須動產(chǎn)附著于不動產(chǎn)之上,即附著者為動產(chǎn),被附著者為不動產(chǎn);二是動產(chǎn)成為不動產(chǎn)的重要組成部分,即二物結(jié)合以后,不經(jīng)毀損或變更其性質(zhì)而不能分離;三是動產(chǎn)與不動產(chǎn)屬于不同的人所有,即同屬一人時則不發(fā)生不動產(chǎn)所有人取得他人動產(chǎn)所有權的問題。在房屋租賃糾紛中所涉及的添附物,就是指動產(chǎn)和不動產(chǎn)的附合。承租人對不動產(chǎn)的改善或者增設物,其中那些能夠拆除,又不影響其自身價值的設備設施,與附合構成要件不相符合,故不屬于動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合。只有那些不經(jīng)毀損或變更其性質(zhì)而不能分離的改善或增設物,才屬于動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合。根據(jù)上述附合原理,實踐中常把房屋租賃活動中的添附物,界定為附合于房屋并與房屋融為一體不可分離的裝修和增設物,或分離后大大降低這些財產(chǎn)以及房屋本身價值,不包括可以拆除,又不影響自身價值的增設物。
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