梳理商品房項(xiàng)下房產(chǎn)的權(quán)利歸屬，可以初步掌握破產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)情況。具體而言，我們可根據(jù)未履行完畢的商品房銷售合同是否合法有效、房產(chǎn)是否已辦理過戶進(jìn)行分析：


1.  無效的商品房銷售合同項(xiàng)下房產(chǎn)屬于破產(chǎn)財產(chǎn)
實(shí)務(wù)中，開發(fā)商為了迅速回款，在未取得商品房預(yù)售許可證的前提下即銷售房屋的情況并不罕見，而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效”。

在（2021）最高法民申1666號案中，最高法院認(rèn)為，雖然買受人已向開發(fā)商支付全部購房款，但案涉樓盤未辦理預(yù)售許可證，故商品房買賣合同無效，無效的商品房買賣合同自始沒有法律效力，商品房買賣合同項(xiàng)下房屋應(yīng)屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，買受人無權(quán)請求繼續(xù)履行無效的商品房買賣合同。

該種情形下，破產(chǎn)管理人或預(yù)重整投資人應(yīng)將該類房屋計入破產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)中，同時已收取的房款須向買受人返還，計入破產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)。 


2.  有效的商品房銷售合同項(xiàng)下房產(chǎn)，如已向買受人辦理產(chǎn)權(quán)過戶的，則不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，如未向買受人辦理產(chǎn)權(quán)過戶的，仍屬于破產(chǎn)財產(chǎn)

商品房買賣合同有效的情況下，應(yīng)進(jìn)一步根據(jù)破產(chǎn)企業(yè)是否已向買受人辦理產(chǎn)權(quán)過戶來判斷房產(chǎn)的所有權(quán)歸屬：

（1）已向買受人辦理產(chǎn)權(quán)過戶的房產(chǎn)，屬于按照《中華人民共和國民法典》第二百零九條依法登記取得不動產(chǎn)物權(quán)的情形，該房產(chǎn)屬于買受人財產(chǎn)，不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。


該種情形下，商品房銷售合同項(xiàng)下未支付的房款屬于破產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)，破產(chǎn)管理人或預(yù)重整投資人可以請求買受人支付剩余房款；商品房未交付的，應(yīng)向買受人交付。


（2）就未辦理產(chǎn)權(quán)過戶的房產(chǎn)，因其尚未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記并取得房屋所有權(quán)證或不動產(chǎn)權(quán)屬證書，在無其他生效法律文書確認(rèn)該房產(chǎn)的所有權(quán)不屬于破產(chǎn)企業(yè)的情況下，該房產(chǎn)仍屬于破產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)財產(chǎn)，買受人尚未取得房產(chǎn)的所有權(quán)，買受人應(yīng)根據(jù)不同的履行情況在后續(xù)破產(chǎn)重整程序中行使其權(quán)利。


值得注意的是，對于2002年最高院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題規(guī)定》第七十一條中認(rèn)為不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)的“（五）特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對人已完全支付對價的特定物；（六）尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財產(chǎn)。”規(guī)定，已被2007年施行的《破產(chǎn)法》及2013年實(shí)施的《破產(chǎn)法司法解釋（二）》中相關(guān)規(guī)定所取代，即，對于未辦理產(chǎn)權(quán)過戶的房產(chǎn)，即便買受人已支付全部對價或已交付房產(chǎn)，仍為破產(chǎn)財產(chǎn)。