房產(chǎn)糾紛調(diào)解書應(yīng)該注意的內(nèi)容_房產(chǎn)糾紛調(diào)解書怎么寫_律師文集|天津律師網(wǎng)

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在發(fā)生房產(chǎn)糾紛的時候我們可以選擇的解決方式有幾種：協(xié)商、調(diào)解、訴訟，那么在寫房產(chǎn)糾紛調(diào)解書有哪些需要注意的地方呢？

一、房屋買賣合同當事人的相關(guān)資料

本條款內(nèi)容據(jù)實填寫，特別是身份證號、聯(lián)系地址、聯(lián)系電話等，這是雙方聯(lián)系暢通的基礎(chǔ)。當聯(lián)系信息發(fā)生變更的，應(yīng)以書面通知變更為準。買受人為多人時，應(yīng)約定所占產(chǎn)權(quán)的比例，并且指定一個或多個為聯(lián)系人。

二、項目建設(shè)依據(jù)、銷售依據(jù)

根據(jù)售樓現(xiàn)場公示內(nèi)容認真核對，據(jù)實填寫。建議雙方在空白行處根據(jù)【國有土地使用證】約定買受人所購房屋分攤土地的使用年限。

三、商品房的基本情況

主要是依據(jù)規(guī)劃部門批準建設(shè)的商品房的位置、戶型、面積、陽臺等，本條款需注意的是：

1、預(yù)售期房的面積是預(yù)測面積，可能和產(chǎn)權(quán)登記面積存在誤差，現(xiàn)售房屋的面積為實測面積，即產(chǎn)權(quán)登記面積。

2、建筑面積的約定應(yīng)在附件二中對分攤的情況給予說明，依據(jù)測繪報告如實填寫。明確參與分攤的部位名稱、大致位置等，分攤方式是按比例分攤、協(xié)議分攤兩種方式。

四、付款方式的約定

1、首付款支付的時間和數(shù)額，剩余房款的數(shù)額和貸款方式。

2、因買受人或出賣人的原因?qū)е挛茨塬@得銀行貸款或獲得貸款少于申請貸款數(shù)額的，雙方約定違約責任及解決方式。

3、出賣人為買受人貸款而提供階段性擔保的有關(guān)約定。

4、因非雙方原因，導(dǎo)致未能獲得銀行貸款或少于申請貸款數(shù)額的，雙方應(yīng)就具體付款方式另行約定，且不得排除解除合同的權(quán)力。本條款需注意的是買受人應(yīng)當提前掌握貸款銀行的貸款政策，確保自己符合貸款要求，避免承擔違約責任。

五、面積差異處理

面積差異處理主要是指以建筑面積或套內(nèi)建筑面積作為計價方式，在合同中約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生差異時的處理辦法。面積差異處理依據(jù)人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條、《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部令第88號)第二十條的有關(guān)規(guī)定進行約定。建議合同雙方選擇第二種處理方式即按法定原則處理面積差異。

六、交付條件

交付條件在《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》中有明確規(guī)定，交付使用的商品房應(yīng)當符合下列條件：

1、建設(shè)工程已經(jīng)驗收合格并依法向有關(guān)部門備案；

2、配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施已經(jīng)按照規(guī)劃設(shè)計建成，并經(jīng)驗收合格；

3、前期物業(yè)管理已經(jīng)落實。上述條件為交付標準，雙方還可就其它方面做出交付約定。

七、交接

1、通知。出賣人認為商品房達到交付條件后，應(yīng)當向買受人發(fā)出書面通知書。

2、查驗。買受人在接收前，有權(quán)按照合同約定對房屋進行現(xiàn)場查驗，出賣人不得以繳納相關(guān)稅費或者簽署交接單、物業(yè)管理文件作為買受人查驗該商品房的前提條件;如果發(fā)現(xiàn)所交付的商品房和小區(qū)配套設(shè)施不符合合同約定或存在質(zhì)量問題的，買受人應(yīng)當以書面形式向出賣人提出異議，出賣人認為異議成立的，應(yīng)當予以修復(fù)整改或采取雙方同意的其他處理方式。如果買賣雙方對所交付的商品房是否符合合同約定有不同意見的，可協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按照合同約定的方式向人民法院起訴或向仲裁機關(guān)申請仲裁。

3、簽署交接單。如果買受人確認所交付的房屋符合法律規(guī)定和合同約定，出賣人也已確認買受人按合同約定履行了付款義務(wù)，雙方應(yīng)當簽署房屋交接單。

4、小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗收按照《物業(yè)承接查驗辦法》執(zhí)行，在前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)進行明確約定，由物業(yè)公司進行查驗交付，并向業(yè)主出具承接驗收單。

八、房屋裝修情況的約定

雙方應(yīng)就下列部位明確約定：外墻，內(nèi)墻，頂棚，地面，門窗，廚房，衛(wèi)生間，陽臺，電梯等。對出賣人未經(jīng)雙方約定增加的裝置、裝修、裝飾，視為無條件贈送給買受人?？紤]到實際施工中，裝飾裝修工程一般在主體封頂后實施，簽訂合同時所用材料的廠家沒有確定，雙方應(yīng)就設(shè)備的技術(shù)標準、性能等通用標準進行約定。精裝修的應(yīng)詳細約定。

九、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的約定

基礎(chǔ)設(shè)施，一般是指與住宅小區(qū)或其他建筑相配套的供水、供電、燃氣、通訊、有線電視、道路、綠化等設(shè)施。公共配套建筑，是指與住宅小區(qū)或其他建筑相配套的教育、商業(yè)、服務(wù)、管理用房等建筑。雙方應(yīng)對基礎(chǔ)設(shè)施的運行方式及違約責任做出詳細約定，與該商品房有直接關(guān)聯(lián)的基礎(chǔ)設(shè)施的正常使用時間不得晚于交付時間、不得影響房屋的正常使用功能。出賣人應(yīng)當按照經(jīng)批準的規(guī)劃方案，向買受人介紹會所、幼兒園、停車場等公共配套建筑規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)的有關(guān)情況，并對其名稱、用途、面積、位置、運行方式、產(chǎn)權(quán)歸屬等做出約定。

十、關(guān)于交存首期房屋專項維修資金的約定

根據(jù)《房屋專項維修資金管理辦法》的規(guī)定，買受人可自行交存，也可由出賣人代為交存，需提醒的是交存時限為房屋交付使用前。

十一、產(chǎn)權(quán)登記的約定

主要是分兩部分，一是產(chǎn)權(quán)初始登記，按《商品房銷售管理辦法》第三十四條第二款規(guī)定執(zhí)行。二是轉(zhuǎn)移登記，雙方申請辦理可自行約定時限及違約責任，建議取得初始登記后120日內(nèi)辦結(jié)。

十二、前期物業(yè)服務(wù)的約定

前期主要是指業(yè)主委員會成立前的階段，由出賣人公開選聘物業(yè)公司并經(jīng)主管部門備案，買受人應(yīng)對前期物業(yè)服務(wù)情況進行充分了解，并接受前期物業(yè)服務(wù)和臨時管理公約。買受人在簽訂本《商品房買賣合同》的同時應(yīng)與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。

十三、違約責任的約定

本合同中違約責任主要有逾期付款、逾期交付、產(chǎn)權(quán)登記延期、配套設(shè)施延期等，根據(jù)對等的原則，雙方應(yīng)按照違約責任約定賠付標準，賠付標準的約定注意雙方對等原則。

十四、雙方經(jīng)協(xié)商設(shè)立的條款

只要不違反法律法規(guī)的都具有法律效力，雙方必須遵守，約定內(nèi)容與法律法規(guī)不一致的依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定辦理。

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