【辦案實務】房地產(chǎn)開發(fā)律師：合作開發(fā)開發(fā)房地產(chǎn)的出資方能否提起執(zhí)行異議之訴？

【裁判規(guī)則】

在合作開發(fā)房地產(chǎn)中，出資方僅僅是對出地方享有請求分配權(quán)益的金錢債權(quán)，并不屬于《民事訴訟法司法解釋》第311條規(guī)定的足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。

【案例索引】

中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司陜西省分公司、陜西崇立實業(yè)發(fā)展有限公司二審民事判決書（2016）法民終763號

【法院觀點】

即在案涉房屋開發(fā)的立項、規(guī)劃、建設過程中，佳佳公司是相關行政審批機關確定的建設方，崇立公司僅依據(jù)其與佳佳公司的聯(lián)建協(xié)議，并不能直接認定其為《物權(quán)法》第三十條規(guī)定的合法建造人，并因事實行為而當然取得物權(quán)。

結(jié)合《佳家時代廣場B、C座項目聯(lián)合開發(fā)合同書》約定內(nèi)容分析，雙方聯(lián)建的佳家時代廣場B、C座樓位及B座以北的地下車庫項目，雙方共同投資至本項目總價的25%—30%時，佳佳公司應無條件的將該項目轉(zhuǎn)讓，過戶給崇立公司，由崇立公司獨自建設、經(jīng)營、銷售，收益歸崇立公司所有，轉(zhuǎn)讓過戶的稅費由崇立公司承擔。即崇立公司、佳佳公司雙方亦明知，雙方合作開發(fā)，崇立公司僅能依據(jù)聯(lián)建協(xié)議參與建成房屋分配，項目轉(zhuǎn)讓仍需履行相關審批手續(xù)………

《物權(quán)法》規(guī)定物權(quán)公示原則，即物權(quán)的變動必須將其變動的事實通過一定方法向社會公開，其目的在于使第三人知道物權(quán)變動情況，以免第三人遭受損害并保障交易安全。本案中崇立公司與佳佳公司之間存在合作開發(fā)房地產(chǎn)合同關系，崇立公司有權(quán)另案向佳佳公司主張基于合作開發(fā)合同產(chǎn)生的相關權(quán)利。

但在其提交證據(jù)不足以證明其為相關審批手續(xù)載明的合法建造主體、投資事實、占有權(quán)利外觀情況下，僅依據(jù)其與佳佳公司合作開發(fā)合同關系，不屬于《物權(quán)法》第三十條規(guī)定的合法建造人，原判決認定崇立公司基于合法建造取得案涉房屋所有權(quán)屬，適用法律不當，本院予以糾正。（本站注：《民法典》將于2021年1月1日起施行，《民法典》實施后，《婚姻法》《繼承法》《民法通則》《收養(yǎng)法》《擔保法》《合同法》《物權(quán)法》《侵權(quán)責任法》《民法總則》將同時廢止。）

作者：上海市錦天城（南京）律師事務所 資深律師  黃炳蓉

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