【裁判規(guī)則01】

合同中約定的大致的裝修數(shù)額由于未能形成雙方之間的合意或者是約定的標準過于粗略，精裝修標準約定不明，不能得到法院支持。

【案例索引】

陳錦鋒、張利鴦與浙江德信匯運置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛二審民事判決書（2015）浙杭民終字第3859號

【法院觀點】

根據(jù)雙方簽訂的商品房買賣合同第五條計價方式與價款的約定，該房屋按建筑面積計算房屋總價，房屋總價中包含了全裝修總價。該約定表明，雙方買賣的標的物是全裝修房屋，而非雙方買賣毛坯房之外，開發(fā)商另行提供裝修服務(wù)。案涉合同第五條約定的全裝修總價，亦是雙方基于合同附件四《裝飾、設(shè)備標準》的約定，就全裝修總價達成的一致的意思表示，而非基于合同附件四約定的標準所計算的造價的總和。陳錦鋒、張利鴦單方委托浙江立信工程投資咨詢有限公司出具的《工程造價咨詢報告書》，系針對案涉房屋裝修的工程造價所作的評估，與雙方約定的全裝修價格缺乏關(guān)聯(lián)性，其基于此主張德信公司違約的理由不能成立。故本案中，陳錦鋒、張利鴦以案涉房屋的精裝修系增值服務(wù)為由要求對精裝修的價款單獨復(fù)核結(jié)算，缺乏相應(yīng)的依據(jù)，進而其以價格比對為由主張德信公司應(yīng)返還差價、支付違約金的依據(jù)不足，原審法院不予支持，并無不當。

【案例索引】

張蓉與富力南京地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛再審民事裁定書（2017）蘇01民再3號

【法院觀點】

…………《商品房預(yù)售方案》亦屬應(yīng)批準文件，公示內(nèi)容應(yīng)為批準結(jié)果；訴爭裝修價格對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，按常理來講，被上訴人銷售時亦應(yīng)當就裝修檔次、價格問題向購房者作出說明和允諾，被上訴人認為其未在現(xiàn)場公示預(yù)售方案以及“南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)上公示預(yù)售方案相關(guān)信息非其所為，與相關(guān)規(guī)定及常理不符。綜上，上訴人主張被上訴人向住建部門申報的《商品房預(yù)售方案》應(yīng)系要約，具有事實及法律依據(jù)，所載明4500元/平方米裝修單價信息對被上訴人具有法律約束力…………《管理條例》第十六條款規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料，內(nèi)容應(yīng)當真實、合法”，富力公司在銷售現(xiàn)場以樣板房的方式向購房人宣傳精裝修房，而在其與翟英簽訂的補充協(xié)議中，又確定了“展示樣板間所示內(nèi)容，不是買賣雙方合同的組成部分，不作為確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)”等免除己方義務(wù)的格式條款，該條款直接導致富力公司在商品房銷售現(xiàn)場的銷售廣告和宣傳資料不具有真實性，違反了《管理條例》的規(guī)定，依照《中華人民共和國合同法》第四十條的規(guī)定，該格式條款應(yīng)認定無效。申請人有權(quán)要求富力公司提供與樣板房一致的精裝修房，鑒于現(xiàn)樣板房已不存在，缺乏參照依據(jù)，申請人要求按照《商品房預(yù)售方案》中明示的4500元/平方米的精裝修單價，賠償裝修損失，符合行政法規(guī)的規(guī)定，亦有合同依據(jù)，本院再審予以采信……

作者：上海市錦天城（南京）律師事務(wù)所 專職律師  陳玉蓉

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