涉及到商品房的買賣,雙方當(dāng)事人都應(yīng)當(dāng)簽訂書面的商品房買賣合同,白紙黑字約定好房屋的價(jià)款、支付方式、以及違約責(zé)任等。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)符合合同的一般構(gòu)成要件以及房屋買賣合同的特殊要件才會(huì)具有法律效力。商品房買賣合同無效情形有哪些?
一、商品房買賣合同無效情形有哪些
無效的商品房買賣合同有以下幾種:
1、違反法律法規(guī)政策的商品房買賣合同
(1)雙方惡意串通損害、集體和第三人利益的;
(2)違反和社會(huì)公共利益的,以合法事實(shí)掩蓋非法目的的;
(3)出賣人剝奪了共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán)的;
(4)享受政府或單位優(yōu)惠補(bǔ)貼構(gòu)建的房屋,違反法律規(guī)定沒有賣給原單位或侵犯原單位優(yōu)先購買權(quán)的;
2、雙方當(dāng)事人主體不合格的商品房買賣合同
(1)無民事行為能力人簽訂的商品房買賣合同無效;
(2)限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的商品房買賣合同無效;
3、雙方當(dāng)事人意思表示不真實(shí),包括欺詐、威迫和乘人之危的商品房買賣合同;
4、違反法定形式的商品房買賣合同,如房屋買賣合同未采用書面形式等;
5、合同一方與第三人惡意串通的商品房買賣合同;
6、其他違反法律法規(guī)的其他情形。
二、無效商品房買賣合同的法律后果
天津律師認(rèn)為,無效的房屋買賣合同自成立時(shí)起就沒有法律效力,任何人在任何時(shí)候都可以主張?jiān)摵贤瑹o效。該無效合同自成立時(shí)起即無效,具有溯及力。房屋買賣合同是否無效應(yīng)由人民法院、仲裁機(jī)關(guān)確認(rèn),而不是由買賣雙方或一方?jīng)Q定。房屋買賣合同被宣告無效后,將產(chǎn)生以下法律后果:
(1)相互返還。即由出賣人返還房屋價(jià)款,買受人返還房屋;
(2)買受人已經(jīng)實(shí)際使用房屋的,應(yīng)當(dāng)支付相當(dāng)于房屋租金的使用費(fèi),買受人對(duì)房屋進(jìn)行了裝修的對(duì)于裝修價(jià)值部分可由出賣人適當(dāng)給予補(bǔ)償。
(3)有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因房屋買賣合同無效所受到的損失,雙方都有過錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)按照雙方的過錯(cuò)大小分清雙方責(zé)任,各自按照應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任分擔(dān)損失。
(4)在商品房買賣過程中,如涉及到開發(fā)商惡意行為而導(dǎo)致合同無效,則開商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責(zé)任。
(5)因雙方惡意串通,損害、集體利益和第三人權(quán)益的,應(yīng)當(dāng)收繳雙方財(cái)產(chǎn),歸所有或返還給第三人。
(6)涉及到違法犯罪行為的,則應(yīng)受到行政或刑事處罰。
法律依據(jù):
《中華人民共和國合同法》第五十二條
有下列情形之一的,合同無效:
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害利益;
(二)惡意串通,損害、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會(huì)公共利益;
(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條
出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效。
《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條
出賣人訂立商品房買賣合同時(shí),具有下列情形之一,導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:
(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);
(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條
買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導(dǎo)致其無法取得房屋為由,請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應(yīng)予支持。
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