【辦案實務(wù)】以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，該土地上的房屋所達(dá)成的房屋買賣合同效力如何認(rèn)定？

【裁判規(guī)則】

天津律師：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，房屋買賣協(xié)議無效。

【案例索引】

哈爾濱市不銹鋼制品廠、李巖房屋買賣合同糾紛再審民事判決書（2017）法民再70號

房地產(chǎn)項目常見問題

【法院觀點】

關(guān)于案涉《房屋買賣協(xié)議》是否有效

依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押”的規(guī)定以及物權(quán)法上“房地一體”或“房隨地走、地隨房走”的原理。

本案中，不銹鋼廠作為房屋的權(quán)利人雖對其房屋享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但轉(zhuǎn)讓房屋時必然涉及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。案涉《房屋買賣協(xié)議》中的房屋建立于不銹鋼廠以劃撥方式取得的土地之上，因此其處分房屋時必然涉及劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定以及根據(jù)《人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第四條的規(guī)定，上述條例屬于行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

本案房屋所涉及的土地為劃撥取得，土地使用權(quán)人不銹鋼廠未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，不具有對土地使用權(quán)進(jìn)行處分的權(quán)利，雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。

另外，參照《人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”的相關(guān)規(guī)定，本案在起訴前也未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，案涉《房屋買賣協(xié)議》亦應(yīng)認(rèn)定為無效。原再審判決認(rèn)定案涉《房屋買賣協(xié)議》有效，屬于適用法律確有錯誤。原二審判決認(rèn)定案涉《房屋買賣協(xié)議》無效并駁回李巖的訴訟請求，有事實和法律依據(jù)，應(yīng)予維持。

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